Закон джунглей: "серые" схемы лишают владельцев апартаментов имущества
В этом году российским регионам уже перечислено больше шести миллиардов рублей по нацпроекту "Жилье и городская среда". Напомним, что он предполагает, что к 2030 году, то есть через семь лет, ежегодно будет вводиться не менее 120 миллионов квадратных метров. И эта цифра представляется абсолютно реальной. Только за прошлый год было построено почти 103 миллиона, что позволило улучшить свои жилищные условия 3,5 миллионам российских семей. При этом спрос все равно остается весьма высоким, как на вторичном, так и на первичном рынке. На этом фоне риелторы активно предлагают покупателям апартаменты.
Главный плюс – это цена. Квадратный метр тут стоит ниже. Но при этом продавцы оставляют в стороне самую серьезную проблему. По сути, апартаменты не являются жильем, и на них не распространяется ни одна государственная программа, которая могла бы защитить интересы гражданина. В итоге возникает настоящий серый рынок, где, как подтверждает корреспондент "Известий" Иван Литомин, царит настоящий закон джунглей.
Съемочная группа "Известий" на стройке апарт-комплекса на черноморском побережье. Интервью с представителем объекта не задалось.
"Вы же понимаете, что эта стройка незаконна?" – спрашивает наш корреспондент.
За 10 минут до "атаки" нашей группе пытались продать здесь роскошные апартаменты. Стоимость квадратного метра – один миллион рублей.
При том, что приценились мы к самому скромному варианту. Небольшой комнатке с санузлом площадью около "квадратов". Сюда поместилась даже кровать и пара тумбочек.
Хозяйка помещения – некая Мария Моротченко. Покупала комнатушку в декабре. Теперь срочно продает. Менеджер готов оформить сделку хоть завтра. И вот почему: здание могут признать самостроем. Иск в суд подала местная администрация.
"В рамках заявленного нами гражданского иска нами были заявлены обеспечительные меры о проведении любых регистрационных действий на этом участке, проведении строительных работ и нахождении там строительной техники", – отмечают в местной администрации.
Риелтор об этом якобы не знал.
– В любом случае наша сделка не может быть зарегистрирована
– Зачем вы тогда продаете?
– Я не знал этих тонкостей…
"Может, поэтому здесь почти сразу перешли к рукоприкладству и чуть не столкнули нас с лестничного пролета", – отмечает Литомин.
Апартаменты на пике популярности. В лидерах – Москва, Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород, Красноярск и Калининград. Только в столице в прошлом году сдали около 10 тысяч объектов, треть из которых владельцы будут использовать как жилье.
Но именно в этом сегменте – масса теневых схем, о которых покупатель порой не подозревает. Снова отправляемся на просмотр. Но теперь – в подвал жилого дома. Десять квадратных метров с видом на тротуар нам предлагают за три с половиной миллиона.
Как только дело доходит до вопросов о том, какой статус у объекта, есть ли свой кадастровый номер – продавец пускается в бегство.
"Апарты", в первую очередь, – это коммерческая недвижимость. Здесь нельзя зарегистрироваться, а стоимость услуг ЖКХ значительно выше, чем в обычной квартире. Об этом знают многие. Но есть и малоизвестные нюансы. Например, купленные на стадии котлована апартаменты не закрепляются за собственником в случае банкротства застройщика.
Апартаменты Александры на северо-западе столицы, похоже, могут продать еще раз. Главный бенефициар компании-застройщика – некий Михаил Животов. Он почти достроил "коробку", как вдруг решил попрощаться со своим бизнесом.
"Про банкротство как-то неожиданно для нас это всё было", – отмечает Александра.
Теперь комплекс-долгострой продадут с торгов. Людям даже вернут часть вложенных денег. Из пяти миллионов Александра получит максимум четыре. А ее квадратные метры новый владелец здания продаст уже за 15.
Таких объектов у Животова три. Есть дом на улице Пришвина. Схема чуть другая, но тоже связана с банкротством на стадии строительства. Еще котлован на Менжинской. Здесь все закончилось, не успев начаться. Сам Животов сейчас, скорее всего, за границей. Его бывшей фирмой распоряжается конкурсная управляющая.
"Нам в первую очередь нужно понять, как все это построено и сколько еще нужно денег. Первый шаг – это проведение технической экспертизы", – говорит конкурсная управляющая Анна Ившина.
Про обманутых клиентов – ни слова.
Вторичный рынок апартаментов сегодня занимает чуть ли не четверть от жилого. Дельцы не только строят. Они выкупают старые НИИ, заводы, общежития. Дробят на микроквартиры и выставляют на продажу. Восемь квадратных метров, десять, двенадцать.
Сами по себе подобные апартаменты законны. И у них большое преимущество – это цена. На 30%, а иногда и 40% ниже, чем у обычного жилья.
Наша съемочная группа объехала с десяток помещений. Риелторы предлагают сделать ремонт, помочь с временной регистрацией и даже найти арендаторов.
И почти все обещают: вот-вот апартаменты признают полноценным жильем, но это не так. Законодатели отказываются переводить такие объекты, которые чаще всего не соответствуют санитарными и строительным нормам, в жилой фонд. Есть и другие аспекты.
"Признание всего этого построенного жильем повлечет гигантские расходы регионов, муниципалитетов. Общее мнение, что апартаменты жильем никогда не будут признаны", – отмечает депутат Госдумы Светлана Разворотнева.
"Апартаменты строятся в массе своей как раз там, где нет просто физической возможности территориально разместить школы и сады, ну и так далее. Вы скажете, это возможно? Это невозможно ни при каких обстоятельствах, к огромному нашему сожалению. Нам тогда придётся перестроить все города", – говорит председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Но депутаты предлагают защитить тех, кто инвестирует в строительство апартаментов – законодательно закрепить за покупателями квадратные метры. Так можно избавиться от серых схем с банкротствами и перепродажей комплексов. Возможно – разрешат регистрацию. На этом и спекулируют продавцы "апартов", говорят юристы.
"Это такие же квартиры, но вы не сможете там прописаться. Но ничего страшного, у вас налог будет повыше. Тоже ничего страшного. Вы же понимаете, мы вам продаем дешевле", – говорит управляющий партнер юридической компании Даниил Синицын.
И только в одном случае определение "дешевле" не соответствовало действительности. В том самом комплексе, сотрудники которого кулаками отстаивали свое право продавать "золотые квадратные метры".