Квадратные сантиметры: почему микроквартиры набирают популярность в РФ
Президент Владимир Путин, выступая на Петербургском экономическом форуме, объявлял, что для увеличения темпов жилищного строительства на федеральном уровне с 1 сентября еще почти четыре тысячи строительных норм и правил перестанут быть обязательными. Из 10 тысяч обязательных норм в строительстве останутся три тысячи. Как строительные компании воспользовались этими послаблениями со стороны государства и почему квартиры стремительно уменьшаются – в материале РЕН ТВ.
По единственной траектории Сергей из коридора попадает в детскую, упирается в спальню и делает всего два шага до кухни. Стол из тюменской микроквартиры пришлось убрать, чтобы поставить кровать для ребенка.
"Пьем чай по очереди, так как мало места и негде, собственно говоря, пить", – говорит собственница студии в Тюмени Диана Черных.
Совсем скоро Светлана из точно такой же крошечной студии в Перми не сможет даже зайти на кухню. Беременность и микроквартира несовместимы. На кровати, которая поместилась в студию, супруги не помещаются сами.
"Нам вдвоем уже будет тесно, потому что я по своим габаритам мужа иногда смещаю на диван", – отметила собственница студии из Перми Светлана Ершова.
Именно такие маленькие студии не по своей воле выбирают тысячи семей. С учетом роста цен на большее просто не хватает.
"Выбор остается такой, самый простенький. Куда деваться, так живем", – говорит собственник студии в Перми Илья Ершов.
18, 19, 20 квадратных метров – микроквартиры нарасхват по всей стране. В продаже на этой неделе впервые появились девятиметровые апартаменты. Тренд на уменьшение только набирает обороты.
"Цены на недвижимость, особенно в Москве, выросли просто колоссально. И до 40 процентов мы зафиксировали рост. Конечно, уменьшение площади квартир решает самую насущную проблему – она позволяет уменьшить бюджет покупки", – говорит риелтор Наталья Сазонова.
Делить дома на крошечные квартиры застройщику крайне выгодно. Однушка в 40 квадратов в новостройке на окраине Москвы стоит 8 миллионов. А если ее разделить на две студии площадью по двадцать квадратных метров, каждую можно продать уже за 6 миллионов. Выгода в 4 миллиона – только с одной квартиры. С этажа – 20 миллионов. С подъезда – полмиллиарда. И миллиарды со всего жилого комплекса. Такой же прием по разделению используют в апартаментах.
"Мы покупаем большое помещение практически по оптовой цене, по дешевой. Улучшаем его, делим на более мелкие помещения, более мелкие апартаменты и сдаем их в аренду либо продаем", – заявил инвестор Юрий Медушенко.
Та же схема и на вторичном рынке. По объявлению едем смотреть студию в Некрасовке. Но риелтор, представившийся Владимиром, показывает двухкомнатную квартиру. Ее он продает по частям.
План нарисован от руки. Туалет становится кладовкой, унитаз переезжает в ванную. Санузел появится на месте кухни. Обладателям спальни и детской предложили такое решение:
"Допустим, это стенка санузла – здесь и здесь, тут вход. Вот здесь, пожалуйста, вы можете кухонный блок поставить. Вот здесь коммуникации вывели, поставили – все", – говорит риелтор.
Так из полноценной квартиры получаются три микростудии. Но по документам – это доли. И ряд ограничений, если собственник захочет потом, например, продать. А вот как грандиозную перепланировку и перенос коммуникаций трактует жилищная инспекция.
"У нас не допускается выход из санузла в жилую комнату, если у нас нет отдельного санузла, который выходит в холл или в коридор", – говорит заместитель начальника Жилищной инспекции по СЗАО Москвы Евгения Новикова.
"В квартире допускается размещение только одной кухни. Размещение кухонь в жилых комнатах с разбивкой – в трехкомнатной квартире три кухни – у нас это запрещено", – отмечает советник Жилищной инспекции по СВАО Москвы Ольга Скоркина.
Все это риелтор наверняка знал. Но от неудобных вопросов спрятался в спальне. Позже все-таки вышел. И даже не стал отпираться: "Какие вопросы? Мы продаем долю в квартире, все".
К этой схеме действительно сложно придраться. Ведь риелтор – всего лишь посредник. То, что по его советам в квартире сделают новые собственники мини-студий, это уже их проблемы. А сколько можно заработать на сделке – в Интернете делится первооткрыватель бизнес-идеи Евгений Мартынюк.
"Таких студий мы за полтора года продали 400 штук, своими силами, силами наших учеников <...> Мы помогаем людям сэкономить в два, в два с половиной раза на покупке жилья", – говорит он.
Мы выявили целую сеть подобных агентств, которые торгую микродолями. Риелторы, которые хвастались миллионами, сотрудники некого "Светлого дома". Есть и последователи. Кроме квартир, продавали видеокурсы. Дмитрий из Самары купил их за 60 тысяч. Другие выкладывали по 300.
"Я вот в этот момент не понимал, мошенническая она или нет. Но схема, я считаю, что мутная, ты создаешь проблемы себе и создаешь проблемы другим людям", – подчеркнул житель Самары Дмитрий Хохлов.
Поэтому многие вторичный рынок не рассматривают. Боятся обмана. Идут к застройщику, который диктует свои правила игры. И честными их не назовешь. Конкретный пример – готовая студия с отделкой в Котельниках в 20 квадратов у компании ПИК стоит 6 миллионов. Цена квадратного метра в микроквартире за МКАДом совсем как в доме на Арбате – 300 тысяч рублей.
Ремонт не просто бюджетный. Серьезные дефекты с ходу выявил строительный эксперт, с которым мы смотрели студию. Кривые стены, неправильно установленные окна и двери. Главная угроза – сантехника.
"Протечка из-за того, что он со временем переломится, пролив нескольких этажей вниз. Это миллионы", – заявил строительный эксперт Кирилл Мандрика.
В итоге студия с якобы готовой отделкой требует ремонта еще на сотни тысяч.
"Стоимость устранения недостатков по первой квартире составляет около 300–350 тысяч рублей на сегодняшний день", – говорит эксперт.
Доминирующее положение на рынке таких компаний, как ПИК, позволяет определять ценовую политику по всей стране. Вслед за неоправданно дорогими студиями растет стоимость однушек, за ними дорожают двушки. И в результате покупка не микро-, а обычной квартиры, становится недоступной.
"У нас растут цены. Застройщики стараются навязать помещение поменьше, чтобы их эффективнее продавать", – заявил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
У той же компании ПИК Алексей из Красногорска купил квартиру в 28 квадратов. По современным меркам – почти хоромы. Сейчас похожие студии – в два раза меньше по площади. А стоят в два раза дороже. Но на строительство обещанной школы деньги почему-то не нашлись.
"Мы получили просто пустырь, заваленный строительным мусором, который застройщик даже не захотел за собой убрать", – отметил владелец студии Алексей Говядов.
Застройщики знают: даже если из студии открывается вид на свалку, ее все равно купят. Навязанные строительными гигантами микроквартиры берут даже регионы – в качестве социального жилья. Вот уже пять лет как в Казани крошечные студии называют "шуваловками". Пять лет назад Игорь Шувалов – на тот момент первый вице-премьер – едва увидел их на плане.
Из аварийного жилья в такую студию переселили Лидию Марину. Программист Академии наук теперь на пенсии.
"Там Волга, там тот берег… В общем, нормально, здесь жить мне можно", – говорит она.
Так считает и пенсионерка из Новосибирска. Она купила студию в переделанной квартире. И даже не знает, что в любой момент могут нагрянуть проверяющие. После нашего визита объявление из Некрасовки сняли с продажи. Но остались десятки других микроквартир. И сотни тех, кто уже купил такую недвижимость.
И ушлые риелторы, и застройщики-монополисты преследуют одни и те же цели. Максимальная прибыль при минимальных затратах. И пока одни продают микрожилье по заоблачным ценам, другие беззастенчиво втягивают клиентов в сомнительные схемы. И многие соглашаются, потому что выбора просто нет.